 |
| ▲ |
한국부동산원이 지난 8월 7일 발표한 ‘전국 주택가격 동향 조사 : 2025년 8월 1주 주간 아파트 가격 동향’을 보면 올해 8월 첫째 주(8월 4일 기준) 서울 아파트 매매가격은 0.14% 올라 상승 폭이 전주(0.12%) 대비 0.02%포인트 확대됐다. 서울 아파트값은 27주 연속 상승했다. 전국 상승 폭은 0.01%를 유지했다. 수도권(0.04% → 0.05%)은 상승 폭 확대, 지방(-0.02% → -0.03%)은 하락 폭 확대를 기록해 ‘양극화(兩極化 │ Polarization)’는 더욱 심화했다. 서울 아파트 매매가격 상승 폭이 확대된 것은 6월 다섯째 주 이후 6주 만이다. 이재명 정부 첫 부동산 대책인 ‘6·27 가계부채 관리 방안’ 발표 직전인 지난 6월 23일 0.43%까지 올랐던 서울 아파트값 상승 폭은 대책 발표 이후 6월 넷째 주 0.40% → 7월 첫째 주 0.29% → 7월 둘째 주 0.19% → 7월 셋째 주 0.16% → 7월 넷째 주 0.12%로 5주 연속 줄어들다가 6주 만에 직전 주보다 0.02%포인트 확대하며 반등했다.
최고가(最高價) 아파트들이 집중된 ‘강남 3구’ 가운데 강남구 상승 폭은 0.11%에서 0.15%로 0.04%포인트 커졌다. 서초구(0.21% → 0.16%)는 상승 폭이 0.05%포인트 줄었고, 송파구(0.41% → 0.38%)는 상승 폭이 0.03%포인트 줄었다. 한강 변에서는 ‘마·용·성(마포·용산·성동구)’을 중심으로 상승 폭이 커졌다. 성동구(0.22% → 0.33%)는 0.11%포인트, 용산구(0.17% → 0.22%)는 0.05%포인트, 마포구(0.11% → 0.14%)는 0.03%포인트로 모두 상승 폭이 확대됐다. 강동구(0.07% → 0.14%) 상승 폭이 0.07%포인트로 2배 뛰었고, 광진구(0.17% → 0.24%)는 0.07%포인트로 양천구(0.17% → 0.18%)는 0.01%포인트나 매수세가 더 강해졌다. 영등포구(0.13% → 0.13%)는 상승 폭을 전 주 수준으로 유지했다.
그동안 주택담보대출을 6억 원으로 제한하는 유례없는 대출 규제로 시작된 이재명 정부의 첫 부동산 대책인 ‘6·27 가계부채 관리방안’은 매서웠다. 주택담보대출비율(LTV), 총부채원리금상환비율(DSR)과 같은 비율 규제 중심이 아니다. 대출 총액 자체에 상한선을 뒀다. 그만큼 다급했다. 집값이 천정부지였던 2021~2022년보다 상승 폭이 커져 역대 최고 상승장이던 문재인 정부 수준을 넘어설 정도로 달궈졌다. 이제 돈줄이 조이자 고가주택 대출에 제동이 걸리면서 상승 폭이 민간과 공공 통계 양쪽에서 6월 23일(0.43%) 이후 5주 연속 줄어들다가 지난 8월 첫째 주(8월 4일 기준) 서울 아파트 매매가격은 0.14% 올라 상승 폭이 반등한 것이다. ‘6·27 부동산 대책’이 시행된 지 6주째에 접어들면서 서울 아파트값이 다시 꿈틀대고 있다. 거래는 대책 이전의 3분의 1 수준으로 쪼그라들었지만, 재건축 단지를 중심으로 신고가(新高價) 거래가 이어지는 양상이다.
실제 서울 아파트 매매의 거래량은 급감한 상태다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 7월 서울 아파트 매매의 거래량은 3,518건으로, 전달인 6월 매매의 거래량 1만 1,985건의 29.4% 수준에 그쳤다. 아직 신고 기한이 한 달간 남아 있지만 지난 1월 3,514건과 더불어 올해 들어 가장 낮은 거래량이다. 주택담보대출 6억 원 제한, 6개월 내 전입 의무, 전세 퇴거 제출 제한 등 ‘갭(Gap │ 전세를 낀 주택 구입)투자’를 막는 조치로 거래 자체는 줄어들었지만, 재건축 단지는 여전히 신고가(新高價) 거래가 나오고 있다. 강남구 압구정동 현대 6차 전용 144㎡(8층)는 지난 7월 14일 81억 원에 팔리며 신고가(新高價)를 찍었다. 직전 거래보다 5억 원이 올랐다. 성동구 성수동1가 쌍용아파트 전용 59㎡(13층)도 같은 달 27일 8,000만 원이 오른 14억 8,000만 원에 신고가(新高價) 거래됐다.
수도권 공급 부족 문제도 집값 상승 불안감을 키우는 원인이 되고 있다. 부동산R114에 따르면, 지난 6일 기준 수도권 아파트 입주 예정 물량(임대 포함 총가구 수 기준)은 올해 14만 5,237가구에서 2026년 11만 1,470가구, 2027년에는 10만 5,100가구로 점점 감소할 전망이다. 무엇보다 부동산 시장 참여자의 관망심리가 지속되면서 수요 위축으로 시장이 표면적인 안정세를 보이는 것과 대조적으로, 공급 측면에서는 심각한 ‘가뭄 현상’이 예측이 되고 있다. 지난 8월 1일 부동산R114에 따르면 8월 수도권 분양 예정 물량 1만 7,229가구 중 서울은 351가구에 불과한 것으로 나타났다. 이마저도 동대문구 제기동에서 재건축을 통해 공급되는 ‘제기동역 아이파크’ 1개 단지가 전부다. 극심한 공급 부족은 장기적으로는 서울 아파트값 불안의 가장 큰 뇌관으로 작동할 수 있다.
국토교통부가 지난 7월 31일 발표한 ‘2025년 6월 주택통계’에 따르면, 올해 상반기 전국 주택 인허가 물량은 13만 8,456가구로 지난해 상반기보다 7.6% 줄었다. 서울지역 올해 6월 인허가는 3,569가구로 전년 동월 2,644가구 대비 35.0% 증가하였고, 올해 6월까지 누적 실적은 2만 2,898가구로 전 년 동기 13,174가구 대비 73.8% 증가하였다. 서울지역 올해 6월 착공은 2,079가구로 전 년 동월 1,040가구 대비 99.9% 증가하였고, 올해 6월까지 누적 실적은 1만 2,866가구로 전 년 동기 1만 3,171가구 대비 2.3% 감소하였다. 서울지역 6월 분양은 946가구로 전 년 동월 2,153가구 대비 56.1% 감소하였고, 6월까지 누적 실적은 6,558가구로 전 년 동기 8,231가구 대비 20.3% 감소하였다. 서울지역 6월 준공은 9,178가구로 전 년 동월 3,100가구 대비 196.1% 증가하였고, 6월까지 누적 실적은 3만 1,618가구로 전 년 동기 1만 7,957가구 대비 76.1% 증가하였다.
통상 인허가와 착공 물량은 공급 선행 지표로 중장기 주택 공급 물량을 가늠해 볼 수 있다. 통상 인허가를 받으면 2년 내 착공하고 이후 약 3년 후부터 입주가 진행된다. 수도권에서도 착공 물량은 감소했기 때문에 2, 3년 이후까지 공급 부족이 심화할 가능성이 크다. 건설업계 관계자는 “똘똘한 한 채 경향이 심화해 지방으로까지 매수세가 미치지 않는다.”라며 “6·27 대출 규제로 부동산 시장까지 관망세로 돌아서면서 자금력이 없으면 지방에서 주택 사업을 더 피하는 분위기”라고 설명했다. 다만 최근 서울 집값 상승세를 촉발한 ‘똘똘한 한 채’ 현상은 좀처럼 잦아들지 않고 있는 가운데 강남권을 중심으로 이전 최고가를 경신한 거래가 소수라도 꾸준히 나타나는 상황이다. 6·27 대책이 서울 집값을 전반적으로 진정시켰지만, 한 달여 만에 다시 반등하며, 집값이 꿈틀거리기 시작했고, 공급 부족 우려까지 잠재우기는 어렵다는 분석도 나온다. 신축 선호 현상이 여전한데다 신축 공급 부족을 단기간에 해소할 방법이 없기 때문이다.
무엇보다 주택 공급의 신속을 기하기 위해서는 행정 처리 절차를 대폭 간소화해 주택 공급 시기를 단축하는 게 가장 현실적인 첩경이자 지름길이란 측면에서 3기 신도시나 재건축, 재개발 사업에서 규제를 완화하거나 인허가 속도를 높이는 등 속도감 있는 공급 계획을 최우선으로 추진해야 한다. 문제는 인허가, 착공, 준공 물량 감소세가 장기화하면 공급 축소로 매수자들의 불안 심리를 자극해 집값 상승 요인으로 작용할 수 있다. 따라서 정부의 공급대책 신호가 선행되어 ‘내집 마련’의 간절한 꿈이 사그라지지 않도록 해야만 한다. 특히 집값 안정을 위해선 수요 억제보다 양질의 주택 공급이 중요하다는 것을 각별 유념해야만 할 것이다. 초과이익 환수제가 완화되지 않으면 서울의 핵심 공급원인 정비사업의 추진 동력은 당연히 약화할 수밖에 없음도 명심해야만 할 것이다.
정부는 공급 부족 문제의 심각성을 인지하고 해법 마련에 나섰다. 김윤덕 신임 국토교통부 장관은 지난 7월 31일 취임식에서 공급 확대 의지를 강력히 피력하며 시장 달래기에 나섰다. 김윤덕 장관은 “도심 유휴부지와 노후 공공시설 복합개발, 3기 신도시 속도 제고, 공공성을 고려한 정비사업 활성화 등을 통해 국민이 신뢰할 수 있는 공급 시스템을 구축해야 한다.”라고 말했다. 이어서 김 장관은 “누구나 형편에 맞는 주거에서 출발해 보다 나은 주거로 이동할 수 있도록 주거 사다리를 복원해야 한다.”라며 “청년, 신혼부부 등 다양한 계층을 위한 맞춤형 지원을 정교하게 설계하겠다.”라는 구상도 내놓았다. 정부의 정책 구상이 실제 착공과 입주 물량으로 이어지기까지는 상당한 시간이 걸릴 전망이다. 이에 공급 부족으로 인한 시장의 불안감을 잠재우기에는 역부족이라는 신중론이 고개를 든다. 지금은 정부의 수요 억제책이 단기적으로는 가격 안정 효과를 보이고 있지만 서울의 만성적인 공급 부족 문제를 해결하지 못하면 언제든지 불안이 재점화될 수 있는 화약고가 아닐 수 없다. 결국 새 정부의 부동산 공급 정책이 얼마나 신속하고 효과적으로 시장에 신뢰를 주느냐가 향후 수년간의 주택 시장을 결정짓는 핵심 변수가 될 것임을 각별 유념하고 부동산 공급에 정부 역량을 총 집주(集注)해야 한다.
[저작권자ⓒ 서울세계타임즈. 무단전재-재배포 금지]
