 |
| ▲ |
한국부동산원이 지난 7월 31일 발표한 ‘전국주택가격동향조사 : 2025년 7월 4주 주간 아파트가격 동향’을 보면 올해 7월 넷째 주(7월 28일 기준) 서울 아파트 매매가격은 0.12% 올라 상승 폭이 전주(0.16%) 대비 0.04%포인트 축소됐다. ‘6·27 대책’ 발표 직전인 지난 6월 23일 0.43%까지 올랐던 서울 아파트값 상승 폭은 대책 발표 이후 6월 넷째 주 0.40% → 7월 첫째 주 0.29% → 7월 둘째 주 0.19% → 7월 셋째 주 0.16% → 7월 넷째 주 0.12%로 5주 연속 줄어들고 있다. 이처럼 아파트값 상승 폭이 떨어졌을 뿐 아니라, 아파트 매매 건수도 77% 이상 급감했다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 7월 서울 아파트 매매 거래량은 2,691건으로, 6월(1만 1,885건) 대비 5분의 1 수준으로 급감했다. 대책 발표 이후 우려됐던 이른바 ‘풍선효과’도 아직은 크게 나타나지 않고 있다. 외곽 단지나 저가 아파트를 중심으로 한 ‘풍선효과’가 단기적으로 이어질 수 있으나, 강남 등 핵심지역의 관망세가 장기화할 경우 전체 시장의 추가 상승 동력은 약화할 것으로 보인다.
특히, 지역·단지별 상승·하락 혼조세(混潮勢 │ 불안정한 흐름) 나타나는 가운데, 역세권 및 대단지 등 정주 여건이 양호한 단지 중심으로 매물 부족 현상을 보이며 서울 전체 상승 폭을 유지하고 있다. 지역별로는 매맷값 상승률은 전주 대비 서초구 0.28% → 0.21%. 강남구 0.14% → 0.11%, 송파구 0.43% → 0.41%, 성동구 0.37% → 0.22%, 용산구 0.24% → 0.17%, 영등포구 0.22% → 0.13%, 종로구 0.10% → 0.07%, 성북구 0.05% → 0.04%, 노원구 0.09% → 0.05% 등으로 축소됐다. 강북구는 전주와 같은 0.03%로 변동이 없었고, 서울 25개 자치구 중 아파트값 상승 폭이 전주 대비 확대된 곳은 도봉구(0.02%→0.04%) 한 곳뿐이었다. 서울의 상승 폭이 축소되면서 전체 수도권의 상승폭도 0.06%에서 0.04%로 축소했다. 경기도에서 앞서 가격 상승세가 가팔랐던 과천(0.38→0.29%), 성남 분당(0.35→0.25%) 등에서도 상승 폭이 줄어들었다. 전국 기준으로 아파트값 상승률은 전주와 동일한 0.01%였다. 비수도권은 61주째 하락세를 이어갔으나, 하락폭은 전주 0.03%에서 0.02%로 축소했다. 5대 광역시는 0.04%, 8개 도는 0.02% 하락했고 세종시는 0.04% 상승했다.
전문가들은 당분간 서울 아파트 매맷값 상승 폭이 축소가 지속할 것으로 보는 한편, 주택 공급대책에 따라 추가적인 가격 조정이 발생할 수 있다고 예상했다. 수요 억제 정책에 비수기까지 겹쳐서 가격 상승 폭 축소가 나오고 있는 것으로 보이지만 하락 전환이 발생하는 지역이 나올 수 있다고도 보고. 있다. 따라서 공급대책이 수반돼야만 가격 안정화가 지속할 것으로 보인다. 만약 공급대책의 현실성이 부족하다고 판단되면 시장에서 가격 반등이 발생할 수도 있다는 주장이다. 문제는 올해 상반기 전국 주택 인허가 물량이 1년 전보다 9% 넘게 감소하는 등 주택 공급지표인 인허가·착공·분양·준공이 일제히 줄어든 것으로 나타났다. 전국의 악성 미분양 주택은 23개월 만에 처음으로 감소세를 보였다.
국토교통부가 지난 7월 31일 발표한 ‘2025년 6월 주택통계’에 따르면, 올해 상반기 전국 주택 인허가 물량은 13만 8,456가구로 지난해 상반기보다 7.6% 줄었다. 서울지역 올해 6월 인허가는 3,569호로 전년 동월(2,644호) 대비 35.0% 증가하였고, 올해 6월까지 누적 실적은 2만 2,898호로 전 년 동기(13,174호) 대비 73.8% 증가하였다. 서울지역 올해 6월 착공은 2,079호로 전 년 동월(1,040호) 대비 99.9% 증가하였고, 올해 6월까지 누적 실적은 12,866호로 전 년 동기(13,171호) 대비 2.3% 감소하였다. 서울지역 6월 분양은 946호로 전 년 동월(2,153호) 대비 56.1% 감소하였고, 6월까지 누적 실적은 6,558호로 전 년 동기(8,231호) 대비 20.3% 감소하였다. 서울지역 6월 준공은 9,178호로 전 년 동월(3,100호) 대비 196.1% 증가하였고, 6월까지 누적 실적은 31,618호로 전 년 동기(17,957호) 대비 76.1% 증가하였다.
인허가와 착공 물량은 공급 선행 지표로 중장기 주택 공급 물량을 가늠해 볼 수 있다. 통상 인허가를 받으면 2년 내 착공하고 이후 약 3년 후부터 입주가 진행된다. 수도권에서도 착공 물량은 감소했기 때문에 2, 3년 이후까지 공급 부족이 심화할 가능성이 크다. 건설업계 관계자는 “똘똘한 한 채 경향이 심화해 지방으로까지 매수세가 미치지 않는다.”라며 “6·27 대출 규제로 부동산 시장까지 관망세로 돌아서면서 자금력이 없으면 지방에서 주택 사업을 더 피하는 분위기”라고 설명했다. 다만 최근 서울 집값 상승세를 촉발한 ‘똘똘한 한 채’ 현상은 좀처럼 잦아들지 않고 있는 가운데 강남권을 중심으로 이전 최고가를 경신한 거래가 소수라도 꾸준히 나타나는 상황이다. 6·27 대책이 서울 집값을 전반적으로 진정시켰지만, 공급 부족 우려까지 잠재우기는 어렵다는 분석도 나온다. 신축 선호 현상이 여전하고 신축 공급 부족을 단기간에 해소할 방법이 없기 때문이다.
한편 김윤덕 국토교통부 장관 후보자가 지난 7월 29일 인사청문회에서 “최근 부동산 시장은 6·27 대출 규제로 일시적 안정세를 보이고는 있지만, 여전히 불확실성이 남아 있다.”라고 진단했다. 이어 “상당히 다양한 논의를 하고 있으며, 장관으로 임명되면 조속히 대책을 내놓겠다.”라고 했다. 김윤덕 후보자가 공급 확대를 강조한 것은 참으로 다행스럽다. 지난달 6억 원 초과 주택담보대출 금지 이후 부동산 정책이 규제 일변도로 흐르는 것 아니냐는 우려를 잠재우는 데 도움이 될 것이다. 공급대책의 기준을 ‘분양’이 아니라 ‘실입주 물량’으로 삼겠다고 한 점도 주목된다. 수도권 아파트 입주 물량은 6월 1만 4,000가구, 7월 1만 가구, 8월 9,000가구로 감소세가 뚜렷하다. 입주 물량을 늘리면 수요자가 체감하는 공급 효과도 한층 커질 것이라 예상된다.
관건은 구체적 방안의 실효성인데 김 후보자는 3기 신도시 사업의 속도 제고를 언급하며 함께 도심 내 유휴부지와 노후 공공시설을 활용한 공급 확대를 강조했다. 하지만 이는 2020년 8·4대책에도 포함됐던 내용으로 당시 태릉CC, 용산 캠프킴 등에서 3만 3,000가구를 공급하려다 지자체 반발 등으로 실제 착공은 1,000가구 남짓에 그친 바 있다. 공급 확대의 가장 현실적인 수단인 재개발·재건축 정비사업에 대해 “공익과 사익의 조화를 고려하면서 활성화하겠다”라고 말해 아쉬움이 남는다. 개발이익 환수를 중시해 부담금을 유지하겠다는 의미로 해석될 여지가 크기 때문이다. 초과이익환수제가 완화되지 않으면 서울의 핵심 공급원인 정비사업의 추진 동력은 당연히 약화할 수밖에 없기 때문이다. 중요한 것은 김 후보자가 “집값 안정을 위해선 수요 억제보다 양질의 주택 공급이 중요하다”라고 의지를 밝혔다. 지극히 올바른 진단과 해법이 아닐 수 없다.
그러나 아무리 문제 인식이 바르고 정책 방향이 옳다고 하더라도 실행력이 뒷받침되지 않는다면 시장의 신뢰를 얻기는 힘들다. 서울 집값의 상승 폭은 둔화했지만, 공급대책이 부실하다면 불안 심리는 언제든 재연될 수 있기 때문이다. 따라서 주택 공급의 신속을 기하기 위해선 행정 처리 절차를 대폭 간소화해 주택 공급 시기를 단축하는 게 가장 현실적인 첩경이란 측면에서 3기 신도시나 재건축, 재개발 사업에서 규제를 완화하거나 인허가 속도를 높이는 등 속도감 있는 공급 계획을 최우선으로 추진해야 한다. 문제는 인허가, 착공, 준공 물량 감소세가 장기화하면 공급 축소로 매수자들의 불안 심리를 자극해 집값 상승 요인으로 작용할 수 있다. 따라서 정부의 공급대책 신호가 선행되어 ‘내집 마련의 간절한 꿈이 사그라지지 않도록 해야만 한다.
[저작권자ⓒ 서울세계타임즈. 무단전재-재배포 금지]
