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지난 7월 25일 한국부동산원이 발표한 ‘전국주택가격동향조사 : 2024년 7월 4주 주간 아파트 가격 동향’에 따르면 2024년 7월 4주(7월 22일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향을 조사한 결과, 매매가격은 0.06% 상승했고 전세가격도 0.06% 상승을 기록했다. 이번 주 서울 아파트 매매가격은 0.30%로 전주 0.28% 대비 0.05%포인트 상승하며 18주 연속 오름세를 이어갔다. 갈수록 상승 폭이 커지는 모양새다. 이번 주 상승 폭은 2018년 9월 둘째 주 이후 무려 306주(5년 10개월 1주) 만에 최대치다. 수도권도 0.13%에서 0.15%로 0.02%포인트 상승했다.
한편 전세 시장의 경우 지방은 하락했지만 서울 등 수도권에선 매물 부족이 이어졌다. 그 결과 전국 전셋값은 상승 폭이 유지돼 지난주와 같은 0.06% 오름세를 나타냈다. 서울은 0.18%로 전주와 같은 상승 폭을 유지했지만, 수도권은 0.14%에서 0.15%로 0.01%포인트 상승 폭이 확대됐다. 서울과 수도권 아파트값 상승은 신규 아파트 공급이 부족할 것이라는 불안감 탓이 크게 작용했다. 시장이 기준금리 인하를 선반영하면서 주택담보대출 금리가 3%대 후반까지 떨어진 것도 수요를 늘렸다. 부동산 전세 사기 여파로 다세대나 연립주택보다 아파트를 선호하는 현상이 뚜렷해진 것도 크게 영향을 끼쳤다. 여기에 신생아 특례 대출을 비롯한 정부 정책도 아파트 가격을 밀어 올리는 상승효과를 낳았다.
정부가 지난해 1월부터 올해 말까지 서울에 공급하기로 한 주택 물량은 인허가 기준 19만 가구인데 공사비 급등과 프로젝트파이낸싱(PF) 부진으로 지금까지 실제 공급된 물량은 3만 5,000가구로 목표치의 18.4%에 그친다. 아파트 입주 물량도 줄어들어 지난해 상반기 1만 5,080가구에서 올해 상반기엔 5,850가구로 61.21%나 줄었다. 게다가 ‘공급 절벽’ 우려가 커지는 와중에 대출을 풀자 빚을 내서 집 사려는 수요가 더욱더 몰렸다. 주택담보대출 금리가 하락한 것도 한몫했다. 3년 만에 2%대까지 떨어진 주택담보대출 금리는 ‘영끌(영혼까지 끌어모아)’투자를 끌어들이는 촉매제가 됐다. 시중은행 주택담보대출이 이달에도 5조 원 넘게 더 늘어났다. 월간 증가 폭이 3개월 연속 5조 원 규모를 웃도는 상황이다. 지난 7월 27일 금융권에 따르면 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 시중은행의 주택담보대출 잔액은 지난 7월 25일 기준 557조 4,116억 원으로 집계됐다. 지난달 말 552조 1,526억 원에서 이달 들어 0.95%인 5조 2,590억 원이나 불어난 규모다. 앞서 시중은행 주택담보대출은 올해 상반기 동안 22조 2,604억 원 급증한 바 있다. 월간 증가 폭은 올해 4월 4조 3,433억 원, 5월 5조 3,157억 원, 6월 5조 8,467억 원으로 점차 확대됐다.
오는 9월 1일 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 강화를 앞두고 서울을 중심으로 집값이 상승하면서 한도가 줄기 전에 대출을 받으려는 수요가 몰리는 모습이다. 은행들은 가계부채 속도 조절을 위해 잇달아 금리를 높이고 있다. 국민은행과 신한은행은 오는 7월 29일부터 주택담보대출 금리를 0.2%포인트 추가 인상한다. 앞서 하나은행은 이달 초, 우리은행과 농협은행은 지난 7월 24일 각각 0.2%포인트까지 상향 조정한 바 있다. 시중은행과 함께 실수요자들이 많이 찾는 인터넷전문은행들도 금리 인상에 가세했다. 우선 카카오뱅크는 지난 7월 26일 주택담보대출 금리를 0.1%포인트 올렸다. 가계대출의 안정적 관리를 위해 상향 조정했다는 설명이다. 같은 찾는 인터넷전문은행인 케이뱅크는 지난 7월 9일과 7월 23일 주택담보대출 금리를 인상한 바 있다.
정부는 스스로 자신의 역량을 과신하는 듯한 스텐스(Stance)를 보여주고 있다. 다양한 정책 패키지로 시장을 움직일 수 있다고 믿는 듯 보인다. 정책에 자신감을 갖는 것은 좋지만 진보·보수 정부 모두 이런 착각에서 결코 자유롭지는 못했다. 과거의 처참한 경험을 통해 이미 학습한 바 있어서다. 2020년 초 문재인 대통령은 연초 신년사에서 ‘부동산 투기와의 전쟁’을 선포한 데 이어 그해 1월 14일 신년 기자회견에선 ‘가격 원상회복’ 방침을 내세웠다. 당시 청와대 김상조 정책실장도 중앙일보와의 인터뷰에서 노무현 참여정부의 트라우마를 거론하며 “다른 거 다 성공해도 부동산에 실패하면 꽝”이라며 고강도 규제를 강조했다. 김 실정책장은 부동산 시장 관리에 자신감을 보였지만, 결과는 참담했다. 윤석열 정부에서 부동산 정책을 책임지는 박상우 국토교통부 장관도 불과 2주일 전인 지난 7월 11일까지만 해도 정부세종청사에서 기자간담회를 열고 최근 집값 상승이 심상치 않다는 지적에 대해 “일시적인 잔 등락”이라며 “추세적 상승 전환은 아니다”라고 강변해 안이한 인식이라는 비판을 받았다. 우리나라 경제 상황이나 인구 문제 등을 볼 때 집값 급등 가능성은 적고 3기 신도시 등 상당한 공급도 예정돼 있다는 근거를 들었다. 일부 지역의 상승은 금융 장세 성격이 강한데 정부의 가계부채 관리로 힘을 못 쓸 것이라고도 부연까지 했다. 하지만 “공급은 충분하고 집값은 오르지 않을 것”이란 지난 정부의 데자뷰(Deja vu │ 이미 본)같은 기시감(旣視感)이 앞서 선명해 보인다.
그나마 정부가 심상치 않은 주택시장의 분위기를 민감하게 감지하고 무겁게 받아들이기 시작한 건 만시지탄(晩時之歎)의 감이 없지 않지만 그나마 다행이다. 정부는 “주택 공급을 획기적으로 확대하기 위해 가용한 모든 정책 수단을 원점에서 재검토하겠다”라는 입장이다. 급기야 정부는 지난 7월 25일 정부 서울청사에서 김범석 기획재정부 1차관과 진현환 국토교통부 1차관 공동 주재로 기획재정부·국토교통부·행정안전부·금융위원회가 참석하는 ‘제1차 부동산 시장 및 공급상황 점검 태스크포스(TF)’ 회의를 열고 “서울·수도권 일부 지역 아파트를 중심으로 가격 상승 폭이 확대되고 있는 만큼 투기 수요가 번지지 않도록 경각심을 가지고 시장 상황을 철저히 모니터링할 것”이라고 했다. 특히 정부는 주택 공급 확대를 위해 모든 정책 수단을 “원점에서 재검토하겠다”라고 했다. 다음 달에 발표할 예정인 ‘추가 주택 공급 확대방안’에는 ▷절차 단축을 통한 도심 정비사업 신속화, ▷3기 신도시 등 수도권 공공택지 주택 공급 조기화, ▷수도권 내 추가택지 확보, ▷비아파트 공급 확대 등이 담길 것으로 보인다.
한편 최근 서울 아파트를 중심으로 대세 상승 조짐이 보이면서 ‘패닉바잉(Panic buying)’ 움직임까지 나타나고 있다. 집값이 오를 것이란 불안감에 과도한 부채를 끼고라도 내 집 마련에 뛰어드는 수요가 늘어나고 있다는 것이다. 게다가 서울 아파트값 상승세까지 장기화하고 있다. 서울 집값 추이의 척도라 할 수 있는 ‘노도강(노원구·도봉구·강북구)’과 ‘금관구(금천구·관악구·구로구)의 꾸준한 상승세가 가격 상승에 영향을 미친 것으로 분석되고 있다. 같은 날 나온 세법개정안에선 막판까지 검토됐던 종합부동산세 개편이 보류됐다. 최근의 아파트값 상승세를 서울 강남과 동남권, 마포 등 일부 지역의 고가 아파트들이 주도하고 있는 점을 고려할 때, 현 정부 들어 힘 빠진 종부세라도 없는 것보단 있는 것이 백배 천배 나을 것이란 게 대세이자 중론이다. 지난 7월 28일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 서울에서 거래된, 이른바 100억 원 이상 초고가 아파트는 총 8건으로 나타났다. 가장 비싼 금액은 지난 6월 4일 200억 원에 팔린 서울 용산구 한남동 나인원한남으로 전용면적은 273.9424㎡(83평)이다. 그야말로‘천장 뚫린’ 서울 아파트값이아닐 수 없다.
2024년 기준 우리나라 ‘중위소득(모든 가구의 소득을 순서대로 줄 세웠을 때 정중앙)’은 2인 기준 월 368만 원, 3인 471만 원, 4인 573만 원이었다. 2023년 가계금융복지조사에 따르면, 우리나라 가구의 ‘평균 자산’은 5억 2,727만 원이고, ‘순 자산(부채를 뺀 자산)’은 4억 3,540만 원이다. 순 자산 10억 원 이상인 가구는 10.3%뿐이다. 그런데 정부는 지난 7월 25일 ‘2024년 세법개정안’을 발표하면서 상속세 개편 필요성으로 ‘중산층 배려’를 들었다. 중산층이 상속세 부담을 호소하고 있으니 ▷최고세율(50%) 삭제, ▷과세표준 조정, ▷공제 상향 등을 해야 한다는 논리를 제시한 것이다. 하지만 통계상 수치나 상속세 결정 현황 등을 파고들면 중산층과 실제 중산층과는 거리가 멀다는 지적이 나온다. 이는 ‘부자 감세’를 ‘중산층 혜택’으로 포장했다는 쓴소리가 나온 이유이자 방증(傍證)이다.
지난 7월 25일 서울부동산정보광장에 따르면 서울 25개 자치구 중 지난달 거래량 상위 13개 자치구는 노원구를 제외하면 준공 10년 이하의 준신축 아파트로 물량은 모두 1만 가구를 웃돌았다. 구별로 보면 준신축 물량이 3만 7,257가구로 가장 많은 강동구가 거래량도 565건으로 가장 많았다. 또 송파구(준신축 물량 2만 7,365가구, 거래량 536건)와 성동구(1만 2,617가구, 481건), 강남구(2만 9,941가구, 416건), 서초구(2만 1,484가구), 성북구(397건, 1만 4,399건) 등이 뒤를 이었다. 준신축 물량이 많은 지역에서 아파트 거래도 많이 이뤄지는 추세는 올 들어 뚜렷해진 준신축 아파트 선호 현상 때문으로 분석된다.
한편 아파트 거래량이 늘어나는 가운데 매도 물량은 외려 감소했다. 추가 상승을 기대한 아파트 보유자들이 매물을 거둬들이기 시작했기 때문이다. 부동산 빅데이터 업체 ‘아실’에 따르면 지난 7월 7일 기준 8만 2,174건까지 늘어난 매도물량이 이날 기준 7만 9,875개로 2.8%인 2,299건이나 감소했다. 서울 아파트 가격도 강남권을 필두로 회복세가 완연해지는 모양새다. 지역별로 보면 송파구가 가장 큰 폭으로 올랐다. 송파구는 잠실·가락동 대단지 위주로 0.56%, 서초구는 잠원·반포동 재건축·선호단지 위주로 0.46%, 강남구는 압구정·개포·역삼동 위주로 0.42%, 강동구는 고덕·암사동 위주로 0.37% 상승했다. 지금은 수출도 늘리고 내수도 살리고 집값도 안정되고 경기가 살아나 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)에 숨통이 트여야만 한다. 하지만 정책의 균형을 잡는다고 미적대다가 지금의 집값 불안을 초래한 측면이 도드라지게 노정(露呈)되고 있다. 정책의 최우선순위를 극명하고 분명하게 주택시장 안정에 둬야만 한다. 다른 것 다 성공해도 부동산에서 실패하면 ‘꽝’이라고 했던 지난 과거의 처절한 실패를 결코 잊어서는 안 된다. 현 정부도 집값 못 잡고 우왕좌왕 갈팡질팡 좌고우면하다 실기하고 부동산 정책마저 실패하면 더 큰 ‘꽝’이 될 수 있음을 각별 유념해야 한다.
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